{"id":787,"date":"2015-03-12T13:08:58","date_gmt":"2015-03-12T13:08:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/?p=787"},"modified":"2015-03-12T13:08:58","modified_gmt":"2015-03-12T13:08:58","slug":"impago-de-la-renta-del-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/impago-de-la-renta-del-alquiler\/","title":{"rendered":"Impago de la renta del alquiler: consecuencias y garant\u00edas"},"content":{"rendered":"<p><strong>Autor: Nem\u00e9sio Liebana, Abogado<\/strong><\/p>\n<p>Uno de los objetos del contrato de arrendamiento es, junto con la cosa arrendada, el precio que, como contraprestaci\u00f3n de la entrega de su uso, ha de abonar el arrendatario al arrendador. A \u00e9l se refiere el art\u00edculo 1543 del C\u00f3digo Civil cuando, para definir este contrato, dice que en el arrendamiento de cosas una de las partes (el arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.<\/p>\n<p>Establece el art. 1555 del C\u00f3digo Civil las obligaciones esenciales del arrendatario, que son, entre otras, el pago del precio y el uso de la cosa como un diligente padre de familia. La primera y esencial obligaci\u00f3n del arrendatario es por tanto el pago del precio, que puede consistir en un solo pago o en pagos peri\u00f3dicos (renta).<\/p>\n<p>En la actualidad, son m\u00faltiples los motivos por los que un arrendatario incumple su principal obligaci\u00f3n de pagar las mensualidades de renta. Ante esta situaci\u00f3n, debe iniciarse un procedimiento judicial conocido como procedimiento de desahucio.<\/p>\n<p>En este sentido, para iniciar dicha acci\u00f3n judicial se precisa la intervenci\u00f3n de dos profesionales jurid\u00edcos que son el Abogado y el procurador de los tribunales. A trav\u00e9s del citado procedimiento, se obtendr\u00e1 una resoluci\u00f3n judicial que ordenar\u00e1 el desalojo del arrendatario de la vivienda o local, y en su caso, el pago de la cantidad debida hasta la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n.<\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter  wp-image-160\" src=\"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2014\/09\/Vecinos-morosos-1024x628.jpg\" alt=\"Comunitats de propietaris: un ve\u00ed que no paga\" width=\"824\" height=\"505\" \/><\/p>\n<p>En concreto, presentada la demanda judicial de desahucio con reclamaci\u00f3n de rentas debidas, el arrendatario tiene tres opciones:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Pagar y Enervar la acci\u00f3n de desahucio instada por el propietario: <\/strong>pagar las cantidades debidas en concepto de renta reclamadas en la demanda. Es preciso indicar que el arrendatario no dispondr\u00e1 siempre de esta facultad enervadora, ya que la misma quedar\u00e1 sin efecto si el propietario, con un mes de antelaci\u00f3n a la presentaci\u00f3n de la demanda, le ha requerido para el pago v\u00eda burofax. Tampoco proceder\u00e1, si el inquilino hubiera enervado el desahucio en una ocasi\u00f3n anterior.<\/li>\n<li><strong>Oponerse a la demanda:<\/strong> En este caso, el juez se\u00f1alar\u00e1 una fecha para la celebraci\u00f3n de un juicio en el que se dar\u00e1 audiencia a las partes (se oir\u00e1 a las dos partes), y finalmente se dictar\u00e1 una sentencia resolviendo la controversia.<\/li>\n<li><strong>Mostrar una actuaci\u00f3n pasiva, de forma que ni enerve ni se oponga<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La ley 37\/2011, de 10 de octubre de medidas de agilizaci\u00f3n procesal,\u00a0introdujo para la resoluci\u00f3n de estos conflictos el sistema de \u201cjuicio monitorio\u201d (proceso r\u00e1pido y sencillo para reclamar la deuda pendiente) <strong><span style=\"text-decoration: underline;\">y reducir a 10 d\u00edas el tiempo que se otorga al inquilino moroso para pagar &#8211; enervar, abandonar la vivienda\/local \u00a0o presentar las alegaciones por las que se opone al pago<\/span><\/strong>. Transcurrido dicho plazo, si el inquilino no se ha decantado por una de estas tres opciones, el secretario judicial es quien fija una fecha para el desalojo del deudor y la recuperaci\u00f3n del inmueble por parte del propietario.<\/p>\n<p>Ante el impago de la renta del alquiler y con independencia de la acci\u00f3n judicial de desahucio anteriormente comentada, existen una serie de garant\u00edas establecidas, que a continuaci\u00f3n se exponen, con la finalidad que el propietario logre el cobro de lo adeudado por el arrendatario.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La fianza<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Obligada su constituci\u00f3n a la celebraci\u00f3n del contrato de alquiler<\/p>\n<p>Si bien la finalidad de la fianza es asegurar al arrendador la indemnizaci\u00f3n por los desperfectos que se puedan producir en la vivienda o local, tambi\u00e9n se utiliza para hacer frente al posible impago de rentas. A tener en consideraci\u00f3n que si no hay desperfectos s\u00f3lo cubrir\u00e1, en su caso, una mensualidad en viviendas y dos en locales.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Aval bancario y\/ o avalista solidario:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La legislaci\u00f3n en materia de arrendamientos urbanos tambi\u00e9n prev\u00e9 que las partes pueden pactar en el contrato de alquiler cualquier tipo de garant\u00eda del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza en met\u00e1lico. A t\u00edtulo de ejemplo, podemos citar la constituci\u00f3n de un aval bancario en garant\u00eda de una determinada suma, o la existencia de un avalista solidario junto con el arrendario para que responda con su patrimonio indistintamente de las obligaciones derivadas del alquiler.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El avallloguer<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Concepto<\/span>: El Avalloguer es un r\u00e9gimen de coberturas que consiste en asegurar a las personas arrendadoras de viviendas, con contratos formalizados al amparo dela Ley29\/1994, de arrendamientos urbanos, la percepci\u00f3n de una cantidad, en el caso de instar un proceso judicial de desahucio por falta de pago de la renta conforme a las condiciones y los requisitos que establezca la normativa.<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Cobertura<\/span>: Hay que distinguir dos situaciones:<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Contratos de alquiler formalizados desde 29 de agosto de 2008 al 17 de junio de 2014, ambos inclusive, el Avalloguer cubrir\u00e1 las mensualidades impagadas desde el inicio de la acci\u00f3n judicial con el l\u00edmite de seis mensualidades.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Contratos de alquiler a partir del 18 de junio de 2014: el Avalloguer cubrir\u00e1 las mensualidades impagadas desde el inicio de la acci\u00f3n judicial con el l\u00edmite de tres mensualidades, salvo viviendas de protecci\u00f3n oficial que se destinen a alquiler o destinadas a programas de inserci\u00f3n, entre otros, donde el l\u00edmite se amplia a seis meses y dentro de la cobertura se pueden incluir mensualidades de renta impagada antes de la interposici\u00f3n de la demanda.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Requisitos:<\/span> Para su admisi\u00f3n, se establecen una serie de requisitos relacionados con:<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>el importe de la renta mensual pactada (pej en la ciudad de Barcelona no puede superar los 1500.-\u20ac\/mes)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>la fianza: Se tiene que depositar en el Registro de Fianzas el documento de compromiso y la fianza. Tampoco debe haberse exigido ninguna otra fianza, aval ni garant\u00eda adicional para la firma del contrato.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>el documento de compromiso:<strong>\u00a0 <\/strong>Haber suscrito entre el arrendador y el arrendatario el <em>\u201cdocumento de compromiso relativo al Avalloguer\u201d<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Tramitaci\u00f3n para cobro<\/span>: El arrendador podr\u00e1 solicitar, en el plazo de seis meses desde la obtenci\u00f3n de la sentencia, resoluci\u00f3n oportuna, o el acuerdo extrajudicial, el cobro del Avalloguer en el Instituto Catal\u00e1n del Suelo, acompa\u00f1ando la solicitud con la informaci\u00f3n y la documentaci\u00f3n requerida, entre otra cabe citar:<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li>Declaraci\u00f3n responsable del hecho de no haber cobrado ninguna mensualidad de alquiler objeto de la demanda o, si procede de las percibidas judicialmente o extrajudicialmente debidamente firmada en fecha de presentaci\u00f3n de la solicitud.<\/li>\n<li>Solicitud de transferencia bancaria debidamente cumplimentada, firmada y sellada por la entidad bancaria.<\/li>\n<li>Originales del contrato de arrendamiento y el documento de compromiso relativo al Avalloguer.<\/li>\n<li>Original de la demanda judicial con acreditaci\u00f3n de la fecha de entrada en el juzgado correspondiente.<\/li>\n<li>Original de la notificaci\u00f3n de la sentencia de desahucio o de la resoluci\u00f3n judicial que acredita la finalizaci\u00f3n del proceso judicial de desahucio.<\/li>\n<li>Original del documento que acredita la fecha de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>El plazo de presentaci\u00f3n de la solicitud es de seis meses desde la obtenci\u00f3n de la sentencia, resoluci\u00f3n oportuna, o del acuerdo extrajudicial. Asimismo, hay que se\u00f1alar que se denegar\u00e1 el avallloguer cuando en un plazo de 4 a\u00f1os desde la fecha de la solicitud, se haya hecho efectivo el mismo dos veces en la misma vivienda.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El seguro de impago de alquiler<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Es preciso indicar que el mismo se ha configurado en la actualidad como una de las garant\u00edas m\u00e1s requeridas por los arrendadores de viviendas ante el impago de alquileres, atendiendo a su coste, y habida cuenta que con esta f\u00f3rmula el inquilino no tiene que tener inmovilizada en el banco cierta cantidad de dinero (avales bancarios) o \u201cbuscar\u201d otras personas que avalen personalmente con su patrimonio las obligaciones que derivan del contrato de alquiler.<\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Concepto:<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p>Se puede definir como un producto que forma parte de los denominados seguros de defensa jur\u00eddica, si bien la garant\u00eda por el que se le conoce es la del impago de alquiler<\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Cobertura:<\/span> La p\u00f3liza se emite siempre que el contrato de arrendamiento est\u00e9 sometido a la ley 29\/1994 de arrendamientos urbanos.<\/li>\n<\/ol>\n<p>El objeto del seguro cubre:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La prestaci\u00f3n al arrendador de defensa jur\u00eddica en relaci\u00f3n con la vivienda o local asegurados:<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>La aseguradora se obliga a defender o reclamar los derechos del asegurado en v\u00eda judicial en todos los conflictos directamente relacionados con el alquiler vigente. A t\u00edtulo de ejemplo, se incluir\u00eda el juicio de desahucio por falta de pago de rentas, o propiamente el procedimiento de reclamaci\u00f3n de rentas. Los gastos que se incluyen es esta cobertura son, entre otros, Los honorarios y gastos de abogado.Los derechos del procurador, en los casos en que sendas intervenciones sean preceptiva. Los gastos de otorgamiento de poderes para pleitos, as\u00ed como las actas, requerimientos y dem\u00e1s actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Resarcir al arrendador los gastos y perjuicios econ\u00f3micos derivados del impago de la renta por parte del inquilino.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Cuando el arrendador interpone demanda de desahucio por impago de rentas dentro de los tres meses posteriores al impago, \u00e9ste podr\u00e1 solicitar a la aseguradora un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta ese momento, restando el periodo de franquicia.<\/p>\n<p>Despu\u00e9s de ese abono inicial, la aseguradora continuar\u00e1 adelantando las rentas impagadas mensualmente hasta el l\u00edmite m\u00e1ximo contratado (en la pr\u00e1ctica un a\u00f1o)<\/p>\n<p>Dichos adelantos se regularizar\u00e1n una vez haya concluido el procedimiento judicial, quedando el asegurado obligado a devolver todo o parte de las cantidades recibidas, si el inquilino paga las cantidades debidas en cualquier momento del proceso .<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Resarcir al arrendador los perjuicios materiales que el inquilino pueda causar en el continente de la vivienda o local.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Finalmente, bajo esta cobertura, la aseguradora se compromete a asumir los deterioros inmobiliarios y\/o el robo del continente del inmueble causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo y que se constaten tras su desalojo forzoso o salida voluntaria del inmueble.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"text-decoration: underline;\">Pago del seguro<\/span>: Se puede decidir por el propietario que sea el arrendatario quien asuma el coste del citado seguro habida cuenta que es m\u00e1s beneficioso que cumplir con otras garant\u00edas de mayor impacto (aval bancario, solidario etc\u2026) Ante esta situaci\u00f3n, la pr\u00e1ctica determina que el tomador del seguro sea propietario quien deber\u00e1 hacer por tanto frente al pago sin perjuicio de acordar que su coste lo asuma el inquilino prorrate\u00e1ndose en los correspondientes recibos de alquiler<\/li>\n<\/ol>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Autor: Nem\u00e9sio Liebana, Abogado Uno de los objetos del contrato de arrendamiento es, junto con la cosa arrendada, el precio que, como contraprestaci\u00f3n de la entrega de su uso, ha de abonar el arrendatario al arrendador. 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