{"id":449,"date":"2015-01-20T11:48:33","date_gmt":"2015-01-20T11:48:33","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/?p=449"},"modified":"2015-01-20T11:48:33","modified_gmt":"2015-01-20T11:48:33","slug":"regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal-en-cataluna\/","title":{"rendered":"R\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"<p>El objeto del presente art\u00edculo es el estudio en l\u00edneas generales del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a. Con car\u00e1cter previo, hay que indicar que la misma se puede definir como aquella que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos: (1) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y (2) la copropiedad con los dem\u00e1s propietarios de los restantes elementos y servicios comunes.<\/p>\n<p>El marco normativo de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a, lo constituye el&nbsp; <strong>Libro V del C<\/strong><strong>\u00f3<\/strong><strong>digo Civil Catal<\/strong><strong>\u00e1<\/strong><strong>n (Ley 5\/2006, de 10 de mayo),<\/strong> &nbsp;siendo el cap\u00edtulo IIII del T\u00edtulo V &nbsp;el que se dedica a su regulaci\u00f3n (CCC art.553-1 a 553-59), detall\u00e1ndose a continuaci\u00f3n los aspectos m\u00e1s significativos contenidos en \u00e9ste.<\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-453\" src=\"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/01\/comunidad-propietarios.jpg\" alt=\"ley propiedad horizontal\" width=\"559\" height=\"365\"><\/p>\n<p><strong>1.- REGULACI\u00d3N DE LA COMUNIDAD<\/strong><\/p>\n<p>Los estatutos y el reglamento de r\u00e9gimen interior:&nbsp; Figuran en el CCC, como conjunto normativo que regula la comunidad de propietarios. As\u00ed, los estatutos se pueden definir como conjunto de normas de obligado cumplimiento que establecen los propietarios a partir de la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal y que pueden contener cuestiones tales como: los derechos y deberes de los diferentes propietarios, la forma de gesti\u00f3n y administraci\u00f3n, la aplicaci\u00f3n de gastos e ingresos y la distribuci\u00f3n de cargas y beneficios, entre otras muchas cuestiones. Para su completa eficacia frente a terceros, se requiere su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>Por lo que se refiere al reglamento de r\u00e9gimen interior, el mismo contiene las normas que acuerdan los propietarios referentes a las relaciones de convivencia y la utilizaci\u00f3n de los elementos de uso com\u00fan y las instalaciones sin contravenir lo dispuesto en la ley y los estatutos.<\/p>\n<p><strong>2.- LOS \u00d3RGANOS DE LA COMUNIDAD<\/strong><\/p>\n<p>La comunidad de propietarios tiene su funcionamiento a trav\u00e9s de una serie de \u00f3rganos que son: la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador.<\/p>\n<p>2.1.- La junta de propietarios<\/p>\n<p>La junta de propietarios est\u00e1 integrada por todos los propietarios de los pisos y locales del edificio. Entre sus funciones podemos enumerar; el aprobar los ingresos y gastos anuales, aprobar y\/o modificar los estatutos y\/o reglamento de r\u00e9gimen interno, nombrar y revocar los \u00f3rganos de la comunidad, etc..<\/p>\n<p>Cada propietario tiene un coeficiente de participaci\u00f3n que consta en el t\u00edtulo de propiedad.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Tipolog\u00eda de Juntas<\/strong>: existen dos tipos de juntas: la ordinaria (debe convovarse como m\u00ednimo una vez al a\u00f1o para aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad) y la extraordinaria (para tratar cualquier cuesti\u00f3n que deba decidir la junta de propietarios)<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Convocatoria<\/strong>: Por lo que se refiere a la convocatoria, la junta anual ordinaria se debe convocar con ocho (8) d\u00edas de antelaci\u00f3n. La extraordinaria con el tiempo suficiente para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios.<\/p>\n<p>La convocatoria se notifica a los propietarios en el domicilio designado por \u00e9stos a efectos de &nbsp;notificaciones. Adem\u00e1s, las comunicaciones se har\u00e1n mediante tabl\u00f3n de anuncios, o en un lugar visible. En dichas comunicaciones debe incluirse el orden del d\u00eda de la reuni\u00f3n (asuntos a tratar), lugar y hora en que tendr\u00e1 lugar la reuni\u00f3n en primera y segunda convocatoria (se realizar\u00e1 media hora despu\u00e9s de la primera, cuando \u00e9sta no cumple el n\u00famero de vecinos necesaria para constituir la misma de forma v\u00e1lida)<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Asistencia:<\/strong> A la junta de propietarios asisten los propietarios de los diferentes pisos y locales, ya sea directamente o mediante representaci\u00f3n previa autorizaci\u00f3n escrita.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si existen diferentes propietarios de una entidad, asistir\u00e1 uno de ellos. Si existe un derecho de usufructo en alguno de los pisos o locales, la asistencia y voto corresponden al nudo propietario.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Acuerdos:<\/strong> Se deben adoptar acuerdos sobre los asuntos contenidos en el orden del d\u00eda, salvo que se trate de acordar la destituci\u00f3n de los restantes \u00f3rganos de la comunidad y emprender acciones judiciales contra ellos.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La ley establece diferentes mayor\u00edas para la adopci\u00f3n de acuerdos:<\/p>\n<ol>\n<li>a) Mayor\u00eda cualificada 4\/5 partes de los propietarios y cuotas de participaci\u00f3n para adopci\u00f3n de acuerdos tales como modificaciones del t\u00edtulo de constituci\u00f3n, estatutos, innovaciones f\u00edsicas del edificio si afectan a la estructura.<\/li>\n<li>b) Mayor\u00eda simple: la mitad m\u00e1s uno de los propietarios cuando se trate de acuerdos tales como ejecuci\u00f3n de obras que tienen finalidad la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas e instalaci\u00f3n de ascensores, ejecuci\u00f3n de obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, y dem\u00e1s acuerdos que no requieren de mayor\u00eda cualificada<\/li>\n<li>c) Derecho de veto: Los acuerdos que afectan a un propietario disminuyendo las facultades de uso y disfrute de su propiedad, requieren del consentimiento del propietario afectado<\/li>\n<\/ol>\n<p>Los acuerdos obligan a todos los propietarios, incluidos a los disidentes, salvo aquellos relativos a nuevas instalaciones o servicios, si el valor total del gasto acordado es superior a la&nbsp; cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, a excepci\u00f3n de la supresi\u00f3n de las barreras arquitect\u00f3nicas<\/p>\n<p>Todos los propietarios est\u00e1n legitimados para impugnar judicialmente los acuerdos si son contrarios a la ley, al t\u00edtulo de constitutivo y\/o estatutos o implican un abuso de derecho. &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Tambi\u00e9n,&nbsp; si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria. El plazo para impugnar es de dos (2) meses a partir de la &nbsp; notificaci\u00f3n del acuerdo o en el plazo de un a\u00f1o, si es contrario &nbsp;al t\u00edtulo de constituci\u00f3n o &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; estatutos (la impugnaci\u00f3n no suspende la ejecutividad del acuerdo)<\/p>\n<p>2.2.-&nbsp; Presidente:<\/p>\n<p>Debe ser propietario del edificio. Es elegido por acuerdo de la mayor\u00eda, turno rotativo o sorteo. Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, el cargo ser\u00e1 por un (1) a\u00f1o.&nbsp; Dentro de sus funciones destacan: (1) representar legalmente a la comunidad, (2) convocar la reuni\u00f3n de junta anual de propietarios (3) velar por el buen funcionamiento de la comunidad<\/p>\n<p>2.3.- Secretario:<\/p>\n<p>Puede ejercerlo un propietario o una persona con cualificaci\u00f3n profesional contratado al efecto (pej administrador de fincas).&nbsp; El cargo es tambi\u00e9n por un (1) a\u00f1o salvo disposici\u00f3n estatutaria contraria. Como funciones esenciales podemos citar: expedir los certificados de corriente de pago de cuotas en supuestos de transmisiones o certificaciones de comunicaciones de actas, transcripci\u00f3n en el libro de actas las juntas realizadas, guarda y conservaci\u00f3n de documentaci\u00f3n de la comunidad (libros de actas, documentos relevantes de las reuniones etc..)<\/p>\n<p>2.4.-&nbsp; Administrador:<\/p>\n<p>Puede ejercerlo un propietario o una persona con cualificaci\u00f3n profesional contratado al efecto. Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, el cargo ser\u00e1 por un (1) a\u00f1o. Como funciones destacamos: llevar correctamente estado de cuentas de la comunidad, llevar a cabo los acuerdos aprobados en la junta&nbsp; en relaci\u00f3n a las obras, debiendo hacer los pagos y cobros correspondientes, velar por las instalaciones y servicios del edificio, previa comunicaci\u00f3n a la presidencia, realizar las medidas necesarias para la conservaci\u00f3n del edificio.<\/p>\n<p><strong>3.-&nbsp; LA GESTI\u00d3N ECON\u00d3MICA<\/strong><\/p>\n<p>La gesti\u00f3n econ\u00f3mica comprende la contribuci\u00f3n de los diferentes propietarios a los gastos de la comunidad y para hacer frente a los mismos se establecen las cuotas ordinarias (destinadas al mantenimiento y gastos del d\u00eda a d\u00eda de la comunidad; pej luz,) y extraordinarias (destinadas a gastos de car\u00e1cter urgente u obras de mejora que requieren de una aportacion extraordinaria)<\/p>\n<p>Existe la obligaci\u00f3n de disponer de un fondo de reserva del 5% de los gastos comunes presupuestados para hacer frente a cualquier contingencia<\/p>\n<p>3.1 Compraventa de piso o local: afecci\u00f3n real<\/p>\n<p>El adquirente de una vivienda o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y el a\u00f1o natural anterior. El piso o local estar\u00e1 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>4.- LOS ELEMENTOS DE LA COMUNIDAD<\/strong><\/p>\n<p>Como elementos de la comunidad,&nbsp; existen los elementos privativos que son las viviendas y locales y los espacios f\u00edsicos que pueden ser objeto de propiedad separada. Los diferentes propietarios tienen la obligaci\u00f3n de conservar y mantener en buen estado las entidades y consentir el derecho de paso cuando sea necesario para la ejecuci\u00f3n de obra en elemento com\u00fan. &nbsp;Los titulares pueden ejecutar en el elemento privativo obras de conservaci\u00f3n siempre que no perjudiquen a otros vecinos y no disminuyan la solidez ni alterar el aspecto exterior del edificio. Es necesaria la comunicaci\u00f3n previa al presidente y\/o administrador el inicio de las obras. En cuanto a las limitaciones no se permite realizar actividades contrarias a la convivencia o que deterioren o pongan en peligro el edificio<\/p>\n<p>El segundo conjunto de elementos son los elementos comunes. Aquellos que son propiedad de todos los propietarios situados de la pared hacia fuera de las viviendas o los destinados a uso comunitario.<\/p>\n<p>La comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble y mantener los servicios y las instalaciones en correcto funcionamiento. Todos los propietarios deben asumir las obras de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n necesarias para mantener el edificio en buen estado.<\/p>\n<p>Se puede acordar la vinculaci\u00f3n de determinados elementos comunes a propietarios de elementos privativos. En este supuesto, los gastos ordinarios de conservaci\u00f3n corresponden al propietario de la entidad privativa, los gastos extraordinarios deber\u00e1n serasumidos por la comunidad.<\/p>\n<p>Una vez analizados los aspectos esenciales que se contienen en el Libro V del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n cap\u00edtulo IIII del T\u00edtulo V&nbsp; CCC, podemos indicar que algunas de las diferencias con la legislaci\u00f3n estatal de propiedad horizontal (LPH) son los diferentes quorums para la adopci\u00f3n de acuerdos. As\u00ed, en el CCC se establece como ya se ha indicado el voto favorable de los 4\/5 de propietarios que representen los 4\/5 partes de cuotas&nbsp; para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n de estatutos, en cambio la ley estatal requiere la unanimidad. En el resto de acuerdos, la base general es que en primera convocatoria se precisa doble mayor\u00eda (propietarios y cuotas) y en la segunda convocatoria, a diferencia de la ley estatal, \u00fanicamente requiere mayor\u00eda de cuotas de los presentes y representados<\/p>\n<p>Desaparece la figura del Vicepresidente y se establece que ser\u00e1n los estatutos quienes podr\u00e1n prever la creaci\u00f3n de m\u00e1s \u00f3rganos.<\/p>\n<p>Otra de las diferencias a destacar es el plazo de la afecci\u00f3n real en caso de transmisiones. As\u00ed, el CCC establece que los adquirentes deber\u00e1n responder de las deudas por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y el a\u00f1o natural anterior. En la ley estatal se amplia dicho plazo a tres a\u00f1os anteriores.<\/p>\n<p>Finalmente indicar a modo de conclusi\u00f3n que se ha aprobado un proyecto de ley para para modificar la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a &#8211; cap\u00edtulo III del T\u00edtulo V del Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, aqu\u00ed comentado, porque existen algunos preceptos que dan lugar a problemas de interpretaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>As\u00ed, las principales novedades son las siguientes:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Aclarar quien tiene legitimaci\u00f3n para otorgar el t\u00edtulo de constituci\u00f3n. Aun cuando se mantiene su necesidad para su otorgamiento no es necesario que la construcci\u00f3n est\u00e9 acabada.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se suprime la existencia de dos convocatorias.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se incorpora para las notificaciones y requerimientos las nuevas tecnolog\u00edas.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se simplifican las mayor\u00edas que queden reducidas al r\u00e9gimen general es la mayor\u00eda simple; el r\u00e9gimen particular de las mayor\u00edas de cuatro quintas partes de los propietarios y cuotas y la unanimidad s\u00f3lo en los supuestos estrictamente necesarios.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Da especial relevancia a los acuerdos que afecten a las obras obligatorias para adaptar el edificio a las necesidades de las personas mayores de 70 a\u00f1os. Si no se acuerdan se podr\u00e1 acudir a los Tribunales para que obliguen a suprimir las barreras arquitect\u00f3nicas.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se fomenta el arbitraje como medio para la resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se aclara el r\u00e9gimen y los t\u00e9rminos de impugnaci\u00f3n de los acuerdos comunitarios.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se precisa el procedimiento para reclamar los gastos comunitarios.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se establece un \u00fanico r\u00e9gimen para los elementos comunes cuyo uso este atribuido a uno o varios propietarios.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se refuerza el principio de autonom\u00eda privado en la propiedad privada por parcelas.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Se permite adaptarse a la normativa actual a las propiedades horizontales de parcelas anteriores al 1 de julio de 2006.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Autor: Nemesio Li\u00e9bana (Abogado)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El objeto del presente art\u00edculo es el estudio en l\u00edneas generales del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a. 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