Real Decreto- Ley 20\/2022 de 27 de diciembre, publicado en el BOE de 28\/12\/2022<\/a> y vigente desde ese mismo d\u00eda.<\/span><\/i><\/p>\nHasta ahora, estas medidas han atenuado en parte las subidas anuales de renta para los inquilinos, pero tambi\u00e9n han supuesto una mayor carga para los arrendadores y en parte han contribuido a la extraordinaria subida del precio del alquiler en las grandes ciudades. En particular, por lo referido a la falta de seguridad jur\u00eddica a la hora de recuperar la vivienda arrendada en caso de impago y a los problemas de la ya conocida \u201cinquiocupaci\u00f3n\u201d.<\/span><\/i><\/p>\n <\/p>\n
Las nuevas medidas urgentes de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra de Ucrania:<\/b><\/h3>\n\n- L\u00edmite a la actualizaci\u00f3n de rentas de alquiler en 2023<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
En contratos vigentes, la actualizaci\u00f3n anual de la renta aplicable en todo 2023 queda limitada en la pr\u00e1ctica al 2%. Los contratos con peque\u00f1os arrendadores podr\u00e1n pactar otra actualizaci\u00f3n distinta, pero si no hay acuerdo, la subida m\u00e1xima anual ser\u00e1 del 2%. As\u00ed lo establece el art. 67 del R D-ley, que modifica el art\u00edculo 46 del Real Decreto-ley 6\/2022 de 29 de marzo.<\/span><\/p>\nSi usted es arrendador de vivienda, cuando toque la actualizaci\u00f3n anual de rentas en 2023 no podr\u00e1 aplicar el IPC aunque lo diga el contrato, sino el IGC (\u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad), que tambi\u00e9n publica el INE cada mes y que tiene como caracter\u00edstica principal el estar topado por abajo -en el 0%- y por arriba en el 2%.<\/span><\/p>\nSe considera \u201cpeque\u00f1o arrendador\u201d el que sea titular de hasta 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de uso residencial de hasta 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros.<\/span><\/p>\nEl Gobierno afirma que la extensi\u00f3n durante un a\u00f1o m\u00e1s de la aplicaci\u00f3n de este sistema de actualizaci\u00f3n a los alquileres de vivienda responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad. Considera que el IPC ha dejado de ser -de manera coyuntural, tras alcanzar m\u00e1ximos de 35 a\u00f1os- una referencia adecuada para la actualizaci\u00f3n de los alquileres de vivienda. Pero esta medida hace recaer el peso de la inflaci\u00f3n en el arrendador, sin tener en cuenta los ingresos del inquilino, que pueden ser elevados ya que no hay tope. T\u00e9ngase en cuenta que algunas hipotecas a tipo variable han subido sus cuotas por encima del 20% a consecuencia de la subida del Euribor, y ante esas subidas sus titulares no tienen la misma protecci\u00f3n por el Gobierno que s\u00ed tienen los inquilinos de vivienda.<\/span><\/p>\n <\/p>\n
\n- Pr\u00f3rroga extraordinaria de los contratos de alquiler<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
Los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a t\u00e9rmino hasta el 30 de junio de 2023 se prorrogar\u00e1n -a petici\u00f3n del inquilino- durante otros seis meses desde la fecha de finalizaci\u00f3n, manteniendo todas sus condiciones.<\/span><\/p>\nLa renta durante esos meses podr\u00e1 actualizarse con el m\u00e1ximo del 2%, se recoge el art. 71 del RDL.<\/span><\/p>\nEsta pr\u00f3rroga no se aplica si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n, o para su c\u00f3nyuge en casos de separaci\u00f3n o divorcio, siempre que le contrato hubiera previsto esta eventualidad, de acuerdo con el art\u00edculo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/span><\/p>\nSuspensi\u00f3n de desahucios (art. 68 del RDL, que modifica el art\u00edculo 1 del RDL 11\/2020, de 31 de marzo)<\/span><\/p>\nSe ampl\u00eda hasta el 30 de junio de 2023 la suspensi\u00f3n de procedimientos y de lanzamientos en los casos de desahucio de inquilinos considerados vulnerables. Se aplica a procedimientos por impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino, y a casos de expiraci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n del contrato, en los que el arrendador pretenda recuperar la posesi\u00f3n del inmueble.<\/span><\/p>\nEstas medidas se establecen con \u201ccar\u00e1cter extraordinario y temporal\u201d pero van a cumplir pr\u00f3ximamente tres a\u00f1os de aplicaci\u00f3n. Dejar\u00e1n de surtir efecto el 30 de junio de 2023, salvo que vuelvan a prorrogarse una vez m\u00e1s.<\/span><\/p>\nComo la suspensi\u00f3n depende de que el inquilino sea considerado vulnerable y de que se le encuentre una alternativa habitacional por los servicios sociales, en la pr\u00e1ctica supone que el arrendador tenga que alojar gratuitamente al inquilino, aunque no le pague, durante un periodo indeterminado que puede ser de muchos meses o incluso a\u00f1os, como ya ha ocurrido. Esto est\u00e1 teniendo un efecto perverso en el mercado del alquiler, ya que muchos propietarios se muestran reacios a poner sus casas en alquiler ante la perspectiva de tener que mantener a inquilinos sin cobrar rentas. Es una de las causas por las que el precio de los alquileres en grandes ciudades est\u00e1 subiendo mucho en los \u00faltimos meses, superior al 20% anual en algunas ciudades.<\/span><\/p>\nEn todo caso es el juez quien debe valorar las circunstancias del caso, ante las alegaciones e informes que se le presenten: si existe vulnerabilidad del inquilino, qu\u00e9 proponen los servicios sociales, si debe prevalecer una vulnerabilidad del arrendador.<\/span><\/p>\n <\/p>\n
\n- La compensaci\u00f3n a los arrendadores (art. 69 del RDL, que modifica la Disposici\u00f3n adicional 2\u00aa del RDL 37\/2020, de 22 de diciembre)<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
Te\u00f3ricamente y no tanto en la pr\u00e1ctica, los arrendadores afectados por esta suspensi\u00f3n de los desahucios podan solicitar una compensaci\u00f3n, hasta el 31 de julio de 2023.<\/span><\/p>\nLa compensaci\u00f3n es por el periodo que va entre la suspensi\u00f3n y el momento en que esta se levante. Consiste en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble, determinado a partir de \u00edndices de referencia del precio del alquiler u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, m\u00e1s los gastos corrientes que acredite haber asumido el arrendador. Si la renta actual que se cobra es inferior a esa referencia, la compensaci\u00f3n se limitar\u00e1 a la renta actual.<\/span><\/p>\nLa compensaci\u00f3n al arrendador se solicita ante el \u00f3rgano de vivienda de la respectiva comunidad aut\u00f3noma, hasta el 31 de julio de 2023. En la solicitud hay que incluir una exposici\u00f3n razonada y justificada de la compensaci\u00f3n que se pida.<\/span><\/p>\n <\/p>\n
\n- Suspensi\u00f3n de desahucios en ocupaciones<\/b><\/li>\n<\/ul>\n
La suspensi\u00f3n de desahucios hasta el 30 de junio de 2023 tambi\u00e9n se aplica a procedimientos penales y civiles de ocupaci\u00f3n. Pero no a cualquier ocupaci\u00f3n. Se aplica a viviendas que pertenezcan a titulares de m\u00e1s de 10 viviendas, ya sean los propietarios personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas.<\/span><\/p>\nEsta suspensi\u00f3n no se aplica a ocupaciones de domicilios habituales o segundas residencias de personas f\u00edsicas, con independencia del n\u00famero de viviendas de que se sea propietario o de que est\u00e9 habitado por otra persona (inquilino, beneficiario de cesi\u00f3n, etc.).<\/span><\/p>\nEl juez valorar\u00e1 el caso mirando si existe una situaci\u00f3n no solo de vulnerabilidad sino de extrema necesidad, si hay personas dependientes, menores de edad o v\u00edctimas de violencia sobre la mujer.<\/span><\/p>\nEn estos casos de suspensi\u00f3n de desahucios por ocupaci\u00f3n, el propietario puede pedir una compensaci\u00f3n si acredita un perjuicio econ\u00f3mico sufrido al encontrarse la vivienda ofertada en venta o alquiler antes de ser ocupada.<\/span><\/p>\n <\/p>\n
Autor: Nemesio Li\u00e9bana, abogado.<\/b><\/p>\n
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