Durante los \u00faltimos meses, todos los aspectos de la sociedad se han visto afectados. Creemos interesante hablar de Juntas de Propietarios y Estado de Alarma.<\/p>\n
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DURANTE EL ESTADO DE ALARMA:<\/b><\/p>\n
En el plan de desescalada se incluye <\/span>en la FASE 1 la posibilidad de quedar hasta 10 personas<\/b> durante el estado de alarma siempre que sea al aire libre o en una vivienda y siempre que se pueda mantener la distancia de seguridad. <\/span><\/p>\n Sin embargo, desde el <\/span>Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas Espa\u00f1a, se informa en su <\/b>circular 31\/2020<\/b>: <\/b><\/p>\n <\/p>\n \u201c <\/i><\/b>(\u2026.) Con relaci\u00f3n a las <\/span><\/i>reuniones presenciales <\/i><\/b>nada se dice en la Orden. Por consiguiente, <\/span><\/i>siguen sin poder celebrarse juntas de propietarios. <\/i><\/b>En el art\u00edculo 7 <\/span><\/i>se flexibiliza la circulaci\u00f3n de personas pero no se autorizan <\/i><\/b>posibles <\/span><\/i>reuniones<\/i><\/b>. Hay que tener presente que actualmente las reuniones presenciales en lugares cerrados y de una duraci\u00f3n relativamente larga son todav\u00eda un foco con riesgo de contagio. <\/span><\/i>Adem\u00e1s no es posible garantizar, en estas condiciones, la posibilidad de asistencia de todos los propietarios<\/i><\/b>: unos por pertenecer a un grupo de riesgo, otros por la imposibilidad del libre desplazamiento dentro del territorio nacional y finalmente algunos quiz\u00e1s por miedo. Lo cierto es que no puede garantizarse el derecho de participaci\u00f3n de todos los propietarios y tampoco el desarrollo normal de las reuniones (\u2026.)\u201d<\/span><\/i><\/p>\n <\/p>\n Por lo que se refiere a la FASE 2, \u00e9sta se regula por la Orden SND\/414\/2020, de 16 de mayo, para la flexibilizaci\u00f3n de determinadas restricciones de \u00e1mbito nacional establecidas tras la declaraci\u00f3n del estado de alarma en aplicaci\u00f3n de la fase 2 del Plan para la transici\u00f3n hacia una nueva normalidad.<\/b><\/p>\n En este sentido, el <\/span>Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas Espa\u00f1a, informa en <\/b>su circular 32\/2020<\/b>, que <\/b>:<\/span><\/p>\n \u201c(\u2026.)<\/span> El Cap\u00edtulo XII de <\/span><\/i>la citada Orden regula <\/i><\/b>las condiciones para la celebraci\u00f3n de congresos, encuentros, <\/span><\/i>reuniones <\/i><\/b>de negocio y conferencias <\/span><\/i>promovidas por cualquier entidad p\u00fablica o privada <\/i><\/b>con una asistencia m\u00e1xima de 50 personas que se pueden completar con participaci\u00f3n \u201cno presencial\u201d. Como venimos se\u00f1alando, no se cita a las comunidades de propietarios pero es probable que esta regulaci\u00f3n sea lo m\u00e1s similar que podamos encontrar.<\/span><\/i><\/p>\n Por lo tanto, <\/span><\/i>cabe que interpretar que es posible convocar reuniones de comunidades de propietarios <\/i><\/b>de hasta 50 personas. Lo cierto es que <\/span><\/i>el hecho de que exista una posibilidad no implica la obligatoriedad de utilizarla<\/i><\/b>. Hay que pensar que muchas personas, especialmente las mayores, tiene temor a la vuelta a la normalidad. Es l\u00f3gico prever que muchos comuneros no vayan a asistir a reuniones \u201cde tr\u00e1mite\u201d lo que desvirt\u00faa su normal desarrollo. Por este motivo, <\/span><\/i>vamos a insistir en nuestras peticiones para que se flexibilicen los plazos, se confirmen a los propietarios que actualmente ocupan cargos y se regulen las juntas virtuales<\/i><\/b>. Estimamos que si se aprueban estas propuestas podr\u00edan disponer de unas herramientas interesantes para poder <\/span><\/i>ponderar la necesidad real de cada caso <\/i><\/b>pudiendo atender primero las situaciones de necesidad o urgencia y retrasar las consideradas de menor importancia<\/span><\/i>.<\/span><\/p>\n Hay que hacer menci\u00f3n a las condiciones en las que se deben celebrar las juntas como un problema adicional que condiciona las eventuales convocatorias. Como en toda actividad, <\/span><\/i>ser\u00e1 obligatorio respetar la distancia social de seguridad<\/i><\/b>. La consecuencia es que <\/span><\/i>se hacen necesarios espacios mucho con superficies mayores <\/i><\/b>que los habituales lo que resultar\u00e1 complicado y\/o caro en muchos casos. <\/span><\/i><\/p>\n Si pensamos en un c\u00edrculo con un radio de un metro alrededor de cada persona concluimos que la superficie m\u00ednima necesaria es superior a los 3m2 para cada asistente. En funci\u00f3n del dise\u00f1o de cada sala, de las zonas de paso, los accesos, muebles o enseres existentes, la superficie necesaria puede ser mayor. A modo de ejemplo adjuntamos a esta Circular una infograf\u00eda con un caso concreto. Con car\u00e1cter general se puede estimar que, <\/span><\/i>aproximadamente, de media se pueden necesitar, al menos, 4 m2 por cada asistente <\/i><\/b>(25 personas necesitan 100 m2, 50 personas necesitan 200 m2….). Esperamos que esta infograf\u00eda pueda ser \u00fatil.\u201d (\u2026.)<\/span><\/i><\/p>\n <\/p>\n Atendiendo a que en Catalu\u00f1a existe una regulaci\u00f3n propia en materia de propiedad horizontal en la que ya se contempla <\/span>la posibilidad de realizar juntas por videoconferencia o por <\/span>otros medios telem\u00e1ticos de comunicaci\u00f3n sincr\u00f3nica similares<\/span>.<\/span><\/p>\n Y que, en atenci\u00f3n al art. <\/span>4.4 del <\/span>DECRETO LEY 10\/2020, de 27 de marzo<\/b>, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, econ\u00f3mico y social del COVID-19, <\/span>queda admitida tambi\u00e9n la posibilidad de adoptar acuerdos sin reuni\u00f3n, a instancia de la persona que preside la junta<\/span>.<\/span><\/p>\n Consideramos conveniente no efectuar una interpretaci\u00f3n en los terminos que efect\u00faa el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa\u00f1a y a la vista de e<\/span>sta situaci\u00f3n<\/span> (<\/b>no se pueden realizar juntas de propietarios con presencia f\u00edsica<\/b>) ya que dicha prohibici\u00f3n sigue estando vigente hasta que no se regule expresamente al respecto un cambio en las \u00f3rdenes de desescalada.<\/b><\/p>\n <\/p>\n CUANDO FINALICE EL ESTADO DE ALARMA:<\/b><\/p>\n Quiz\u00e1s una vez finalice el estado de alarma <\/span>asisten pocos propietarios<\/b> a las juntas por el riesgo de contagio. Si bien, existen mecanismos para que participen en la junta sin tener que asistir presencialmente, como la videoconferencia. <\/span><\/p>\n Muchas de las cuestiones que se tratan en una junta de propietarios pueden aprobarse por <\/span>mayor\u00eda simple<\/b>, como el presupuesto, las cuentas, la reclamaci\u00f3n judicial contra alg\u00fan propietario moroso o realizaci\u00f3n de obras necesarias. <\/span><\/p>\n Otra opci\u00f3n es la <\/span>delegaci\u00f3n de voto<\/b>. Aquellos propietarios que no puedan o no quieran asistir personalmente a una junta pueden hacerlo representados por otra persona, como el administrador de la comunidad, otro vecino, etc.<\/span><\/p>\n Otra forma en la que los propietarios que no asistan podr\u00e1n participar en la junta es mediante el <\/span>voto sin oposici\u00f3n<\/b>, consiste en que, excepto en algunas materias concretas, si el propietario ausente no manifiesta su oposici\u00f3n al acuerdo adoptado en la junta, su voto computar\u00e1 <\/span>a favor<\/b> de dicho acuerdo. Si el propietario ausente est\u00e1<\/span> en contra <\/b>de la adopci\u00f3n del acuerdo, puede comunicarlo al secretario en el plazo de 30 d\u00edas desde que recibe el acta. <\/span><\/p>\n <\/p>\n Autor: Nemesio Li\u00e9bana, abogado<\/p>\n