{"id":3448,"date":"2019-04-13T19:34:24","date_gmt":"2019-04-13T17:34:24","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/?p=3448"},"modified":"2019-04-13T19:34:24","modified_gmt":"2019-04-13T17:34:24","slug":"la-nueva-ley-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/la-nueva-ley-hipotecaria\/","title":{"rendered":"La nueva ley hipotecaria"},"content":{"rendered":"

La nueva ley hipotecaria aprobada por el congreso el pasado 21 de febrero de 2019, bajo la denominaci\u00f3n de Ley Reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario<\/strong>, que traspone parcialmente al Derecho espa\u00f1ol, con a\u00f1os de retraso, la Directiva 2014\/17\/Uni\u00f3n Europea, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, entrar\u00e1 en vigor el pr\u00f3ximo 16 de junio de 2019<\/strong>.<\/p>\n

\"la<\/p>\n

Entre las novedades m\u00e1s relevantes se\u00f1alamos las siguientes:<\/p>\n

1.- Reparto de los gastos de la hipoteca<\/strong><\/p>\n

Lo m\u00e1s medi\u00e1tico de esta ley es el nuevo reparto de los gastos relacionados con la hipoteca.<\/p>\n

El cliente s\u00f3lo deber\u00e1 pagar los gastos de tasaci\u00f3n y la copia de la escritura, estando as\u00ed el banco obligado a pagar los gastos de gestor\u00eda, registro, notar\u00eda, impuesto de actos jur\u00eddicos y documentados (IAJD) y tambi\u00e9n su copia de la escritura.<\/p>\n

Este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que en la actualidad soporta la mayor\u00eda de los gastos.<\/p>\n

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2.- M\u00ednimo de 12 impagos para el embargo de la finca<\/strong><\/p>\n

\u00c9sta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario. <\/p>\n

El proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria no puede iniciarse hasta que no se alcancen los siguientes l\u00edmites:<\/p>\n

a) Durante la primera mitad de la vida del pr\u00e9stamo, la demora debe exceder del 3% del capital concedido o se llegue a un equivalente de 12 cuotas impagadas.<\/p>\n

b) En la segunda mitad: la demora debe exceder del 7% del capital concedido o el equivalente a 15 cuotas impagadas.<\/p>\n

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3.- Inter\u00e9s de demora<\/strong><\/p>\n

En cuanto al inter\u00e9s de demora, no podr\u00e1 superar el inter\u00e9s resultante de adicionar al inter\u00e9s ordinario tres puntos porcentuales. Actualmente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo permit\u00eda un inter\u00e9s de demora con un incremento m\u00e1ximo de dos puntos con respecto del inter\u00e9s ordinario, so pena de ser considerado abusivo en caso contrario<\/p>\n

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4.- Mayor protecci\u00f3n al consumidor<\/strong><\/p>\n

La principal raz\u00f3n por la que se elabor\u00f3 esta normativa fue la orden de la Uni\u00f3n Europea de aplicar una directiva que aumenta la protecci\u00f3n a los consumidores.<\/p>\n

Ello se traduce en los siguientes puntos:<\/p>\n

M\u00e1s informaci\u00f3n para el futuro hipotecado<\/u>. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN), un documento que tiene car\u00e1cter de oferta vinculante durante un m\u00ednimo de 10 d\u00edas. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera gen\u00e9rica cu\u00e1les son las cl\u00e1usulas o elementos m\u00e1s relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habr\u00eda que pagar en varios escenarios.<\/p>\n

Visita obligatoria al notario<\/u>: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notar\u00eda al menos un d\u00eda antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentaci\u00f3n mencionada antes.<\/p>\n

Los registradores no podr\u00e1n inscribir cl\u00e1usulas abusivas<\/u>, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.<\/p>\n

Las cl\u00e1usulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declarar\u00e1n nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ning\u00fan plazo de prescripci\u00f3n para poder denunciar su abusividad.<\/p>\n

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5.- Incentivos para pasar a tipo fijo<\/strong><\/p>\n

Si se desea pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo se podr\u00e1 aplicar una comisi\u00f3n m\u00e1xima del 0,15%, siempre y cuando, el cambio se produzca durante los 3 primeros a\u00f1os de vida del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

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6.- Abaratamiento de la amortizaci\u00f3n anticipada<\/strong><\/p>\n

Se abarata tanto la amortizaci\u00f3n total como la parcial. Adem\u00e1s, s\u00f3lo puede cobrarse comisi\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada en caso de que la entidad incurra en p\u00e9rdidas financieras. Los l\u00edmites a esta comisi\u00f3n var\u00edan dependiendo de si la hipoteca es fija o variable, siendo estos m\u00e1s altos en las hipotecas fijas.<\/p>\n

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7.- Suelo del 0% por defecto<\/strong><\/p>\n

En la nueva regulaci\u00f3n de las hipotecas se proh\u00edbe espec\u00edficamente la aplicaci\u00f3n de un inter\u00e9s m\u00ednimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca m\u00e1s las conocidas cl\u00e1usulas suelo y tampoco se les permite considerar un eur\u00edbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo m\u00ednimo del 0% para todos los pr\u00e9stamos hipotecarios. <\/p>\n

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8.- L\u00edmites a los productos vinculados<\/strong><\/p>\n

La normativa proh\u00edbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de cr\u00e9dito, etc. Sin embargo, s\u00ed permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el inter\u00e9s a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.<\/p>\n

Adem\u00e1s, la prohibici\u00f3n de las ventas vinculadas prev\u00e9 dos excepciones:<\/p>\n

Los bancos s\u00ed pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y\/o un seguro de vida o de protecci\u00f3n de pagos. Eso s\u00ed, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el inter\u00e9s por ello.<\/p>\n

Tambi\u00e9n pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de Espa\u00f1a la potestad de decidir qu\u00e9 servicios se incluyen dentro de esa categor\u00eda.<\/p>\n

En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificaci\u00f3n y otra sin ella.<\/p>\n

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9.- Hipotecas multidivisa<\/strong><\/p>\n

Las hipotecas multidivisa, es decir, pr\u00e9stamos concedidos en otras monedas,  tambi\u00e9n tienen su protagonismo en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que  lo deseen.<\/p>\n

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10.- Regulaci\u00f3n para intermediarios financieros<\/strong><\/p>\n

Se crear\u00e1 un registro p\u00fablico de intermediarios financieros gestionado por el Banco de Espa\u00f1a y las Comunidades Aut\u00f3nomas (para aquellos intermediarios financieros que s\u00f3lo trabajen a nivel regional). Se incrementan las exigencias para estos intermediarios o br\u00f3kers inmobiliarios: no podr\u00e1n tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso. Adem\u00e1s, \u00e9stos no podr\u00e1n ocultar su comisi\u00f3n por intermediaci\u00f3n.<\/p>\n

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11.- Quejas y Reclamaciones<\/strong><\/p>\n

Se crear\u00e1 una entidad de resoluci\u00f3n de litigios de consumo en el sector financiero, que ser\u00e1 quien atienda todas estas reclamaciones. Hasta que dicha entidad no est\u00e9 en funcionamiento, las quejas deber\u00e1n dirigirse al servicio de reclamaciones del BdE<\/a>.<\/p>\n

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12.- Retroactividad<\/strong><\/p>\n

S\u00f3lo el abaratamiento del cambio de tipo inter\u00e9s variable a fijo y el art\u00edculo sobre aplicaci\u00f3n de cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado tienen car\u00e1cter retroactivo.<\/p>\n

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El resto del contenido de la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario, no tiene car\u00e1cter retroactivo, as\u00ed que tiene validez \u00fanicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor, que se producir\u00e1 el 16 de junio.<\/p>\n

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Autor: Nemesio Li\u00e9bana, abogado<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La nueva ley hipotecaria aprobada por el congreso el pasado 21 de febrero de 2019, bajo la denominaci\u00f3n de Ley Reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario, que traspone parcialmente al Derecho espa\u00f1ol, con a\u00f1os de retraso, la Directiva 2014\/17\/Uni\u00f3n Europea, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, entrar\u00e1 en vigor el pr\u00f3ximo 16 de junio de 2019.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3454,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[44],"tags":[22,10],"class_list":["post-3448","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-advocat-respon","tag-hipoteca","tag-legislacio"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3448","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3448"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3448\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3448"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3448"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3448"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}