{"id":1592,"date":"2016-05-17T17:10:28","date_gmt":"2016-05-17T15:10:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/?p=1592"},"modified":"2016-05-17T17:10:28","modified_gmt":"2016-05-17T15:10:28","slug":"fiscalidad-la-venta-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/fiscalidad-la-venta-una-vivienda\/","title":{"rendered":"Fiscalidad en la venta de una vivienda"},"content":{"rendered":"

Los propietarios que venden su vivienda est\u00e1n sujetos al pago de determinados impuestos, tanto a nivel estatal (Impuesto de la Renta de las Personas F\u00edsicas \u201cI.R.P.F<\/em>\u201d), como a nivel local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana \u201cPlusval\u00eda Municipal<\/em>\u201d), as\u00ed como a una serie de gastos.<\/p>\n

\"Fiscalidad<\/p>\n

 <\/p>\n

Impuesto de la Renta de las Personas F\u00edsicas (\u201cI.R.P.F.\u201d)<\/u><\/strong><\/h3>\n

Constituye una renta sometida a gravamen la obtenci\u00f3n de una ganancia patrimonial\u00a0 como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteraci\u00f3n patrimonial.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

\u00a0A)\u00a0<\/strong>C\u00c1LCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL<\/strong><\/h4>\n

Para determinar la ganancia (o p\u00e9rdida) patrimonial que genera la venta hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisici\u00f3n y el valor de transmisi\u00f3n del inmueble, es decir, los precios de compra y venta. Asimismo, hay que tener en cuenta que a estos precios se les pueden sumar una serie de gastos que pueden modificar los importes a liquidar.<\/p>\n

Valor de adquisici\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Se determina mediante la suma de los tres conceptos y la resta de un cuarto que se indican a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

    \n
  • IMPORTE REAL<\/strong> por el que dicha adquisici\u00f3n se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura), o el valor comprobado administrativamente a efectos de Sucesiones y Donaciones (en caso de Herencia o Donaci\u00f3n), sin que puede exceder del valor de mercado<\/li>\n
  • + Coste<\/strong> de las INVERSIONES Y MEJORAS<\/strong> efectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n<\/li>\n
  • + Gastos y tributos inherentes a la adquisici\u00f3n<\/strong> (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre\u00a0Sucesiones, comisiones), a excepci\u00f3n de los intereses, satisfechos por el adquirente.\n
      \n
    • Se suma al valor de compra el pago del IVA en los inmuebles a estrenar, o el pago de transmisiones o actos jur\u00eddicos documentados ante la administraci\u00f3n territorial, o el propio pago del impuesto de sucesiones, o las comisiones pagadas a una agencia inmobiliaria.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
    • – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles<\/strong>.\n
        \n
      • Cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado durante su vida \u00fatil, hay que restar de su valoraci\u00f3n las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo, o al menos la amortizaci\u00f3n m\u00ednima que marca la ley, durante el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

         <\/p>\n

        Por lo que se refiere al valor de transmisi\u00f3n<\/strong>, el mismo se obtiene de:<\/p>\n

          \n
        • IMPORTE REAL<\/strong> por el que la ENAJENACION se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura). (Por importe real se tomar\u00e1 el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece \u00e9ste)<\/li>\n
        • – GASTOS y TRIBUTOS <\/strong>inherentes a la transmisi\u00f3n, excluidos los intereses satisfechos por el transmitente (ej. pago de la plusval\u00eda municipal, la comisi\u00f3n a una agencia inmobiliaria)<\/li>\n<\/ul>\n

           <\/p>\n

          El c\u00e1lculo de la ganancia patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de adquisici\u00f3n y el valor de transmisi\u00f3n<\/p>\n

          VALOR DE TRANSMISION \u2013 VALOR DE ADQUISICION: GANANCIA PATRIMONIAL<\/strong><\/p>\n

           <\/p>\n

          La ganancia patrimonial que se obtiene tributa en la declaraci\u00f3n del 2015 ente el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6000.\u20ac al 19,5% de 6.000 a 50.000 al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros al 23,5%).<\/p>\n

           <\/p>\n

          En el supuesto que la vivienda se venda por menor importe por el que se adquiri\u00f3, se consider\u00e1 que ha existido una p\u00e9rdida patrimonial y por tanto no tributa.<\/p>\n

           <\/p>\n

          B) REDUCCIONES Y\/O BENEFICIOS FISCALES<\/strong><\/h4>\n

          Con car\u00e1cter previo debemos indicar que se han suprimido los coeficientes de actualizaci\u00f3n. A partir del ejercicio 2015 se suprimen los coeficientes de actualizaci\u00f3n del valor de adquisici\u00f3n de inmuebles no afectos a actividades econ\u00f3micas. Ello conlleva un mayor pago de impuestos por la venta de la vivienda.<\/p>\n

            \n
          • Reinversi\u00f3n en vivienda habitual<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

            Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estar\u00e1n exentos de tributaci\u00f3n sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa.\u00a0Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisici\u00f3n de una nueva vivienda la exenci\u00f3n ser\u00e1 total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deber\u00e1 tributar por \u00e9l.<\/p>\n

            El contribuyente tiene dos a\u00f1os de plazo desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exenci\u00f3n. Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaraci\u00f3n que se tiene intenci\u00f3n de acogerse al beneficio fiscal y en qu\u00e9 medida.<\/p>\n

              \n
            • Exenci\u00f3n para los mayores de 65 a\u00f1os<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

              Los contribuyentes mayores de 65 a\u00f1os cuando venden su vivienda no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual.<\/p>\n

                \n
              • Bonificaci\u00f3n del 50 % cuando se vende un inmueble adquirido en 2012<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                Est\u00e1n exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio espa\u00f1ol que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No vale en el caso de adquisiciones familiares.<\/p>\n

                <\/h3>\n

                Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (\u201cPlusval\u00eda Municipal<\/em>\u201d)<\/u><\/strong><\/h3>\n

                El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusval\u00eda Municipal es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisi\u00f3n de la propiedad de los mismos.<\/p>\n

                No est\u00e1 sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideraci\u00f3n de r\u00fasticos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.<\/p>\n

                \u00a0<\/strong><\/p>\n

                CALCULO DE LA PLUSVALIA <\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

                Para proceder al c\u00e1lculo de la plusval\u00eda municipal, es necesario conocer:<\/p>\n

                 <\/p>\n

                  \n
                • El valor catastral del suelo, que figura en el recibo anual del IBI<\/li>\n<\/ul>\n
                    \n
                  • El n\u00famero de a\u00f1os que el transmitente ha sido propietario. En el caso de ser superior a 20 a\u00f1os se consideran 20.<\/li>\n<\/ul>\n
                      \n
                    • La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que localizar dos cosas: el coeficiente o porcentaje de incremento y el tipo impositivo\n
                        \n
                      • El porcentaje establecido por el ayuntamiento que exige el impuesto, que var\u00eda en una escala descendente en funci\u00f3n de los a\u00f1os del apartado b. Este porcentaje no puede ser superior a 3\u20197, 3\u20195, 3\u20192 o 3 seg\u00fan el n\u00famero de a\u00f1os sea hasta 5, 10, 15 o 20 respectivamente<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                        El tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento con el l\u00edmite del 30 por 100<\/p>\n

                         <\/p>\n

                        Ejemplo: C\u00f3mo se calcula la plusval\u00eda en la venta de una vivienda<\/strong><\/p>\n

                          \n
                        • Supongamos un valor del suelo de 20.000.\u20ac<\/li>\n
                        • 5 a\u00f1os que el transmitente ha sido propietario<\/li>\n
                        • Un porcentaje del 3,7%<\/li>\n
                        • Tipo de gravamen: 30%<\/li>\n<\/ul>\n

                          Ya podemos hacer el c\u00e1lculo, multiplicando los a\u00f1os del apartado b) (5) por el porcentaje del apartado c) (3\u20197%) y volviendo a multiplicar por el valor del suelo del apartado a) (20.000). A continuaci\u00f3n se aplica el tipo de gravamen del apartado d), es decir, 30%<\/p>\n

                          Por tanto: 5 x 3,7 :100\u00a0 x 20.000 x 30:100 = 1.110.-\u20ac cuota a pagar<\/p>\n

                          Se liquida al ayuntamiento durante los 30 d\u00edas h\u00e1biles posteriores a la firma de la compraventa.<\/p>\n

                           <\/p>\n

                           <\/p>\n

                          Otros gastos <\/u><\/strong><\/p>\n

                          A rese\u00f1ar que si la vivienda cuenta con una hipoteca pendiente, el vendedor si transmite la finca libre de cargas deber\u00e1 hacer hacer frente a su cancelaci\u00f3n anticipada, que suele suponer el 1% de la deuda pendiente. Pero tambi\u00e9n hay que cancelarla registralmente, es decir, pagar al Notario, Registro y gestor lo que supone unos 1.000 euros<\/p>\n

                          Tambi\u00e9n, deber\u00e1 estar al corriente de los pagos de la comunidad, derramas y pagos de la contribuci\u00f3n (IBI, tasa de basuras, etc\u2026) estos \u00faltimos que ser\u00e1n a cargo del propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.<\/p>\n

                          Asimismo, el vendedor debe disponer a partir de 1 de junio de 2013 del certificado de eficiencia energ\u00e9tica, y por tanto, deber\u00e1 tener presente el gasto para su obtenci\u00f3n en el supuesto de no disponer del mismo.<\/p>\n

                          <\/h2>\n

                          Art\u00edculo:\u00a0fiscalidad en la venta de una vivienda<\/h2>\n

                          Autor: Nemesio Li\u00e9bana , abogado<\/strong><\/p>\n

                           <\/p>\n

                           <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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