{"id":1405,"date":"2016-01-26T04:54:49","date_gmt":"2016-01-26T02:54:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/?p=1405"},"modified":"2016-01-26T04:54:49","modified_gmt":"2016-01-26T02:54:49","slug":"compraventa-a-plazos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/skills-crush.com\/cafur\/compraventa-a-plazos\/","title":{"rendered":"Compraventa a plazos"},"content":{"rendered":"<p>Durante el boom inmobiliario, la compraventa se realizaba mediante la formalizaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios. Ello permit\u00eda que la persona que ten\u00eda intenci\u00f3n de adquirir un inmueble tuviera a su disposici\u00f3n financiaci\u00f3n que le permit\u00eda satisfacer la totalidad del precio de la misma en el propio acto de la operaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La actual crisis econ\u00f3mica, que conlleva el dif\u00edcil acceso al cr\u00e9dito tanto empresas como a particulares ha provocado el incremento de una figura jur\u00eddica y todo ello con la finalidad de dar salida a las transacciones inmobiliarias. Nos referimos a<strong> <em>la compraventa con precio aplazado o compraventa a plazos<\/em><\/strong><em>.<\/em><\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-358\" src=\"http:\/\/www.cafur.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2014\/12\/el-ibi-imagen.jpg\" alt=\"compraventa a plazos\" width=\"640\" height=\"370\" \/><\/p>\n<p><strong>i.- Concepto<\/strong><\/p>\n<p>La compraventa a plazos puede definirse como aquella operaci\u00f3n por la que una persona transmite a otra un bien, con el acuerdo expreso de aplazar, en todo o en parte, el pago del precio.<\/p>\n<p>Dicha figura no debe confundirse con el contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra. As\u00ed, mientras la compraventa a plazos es un \u00fanico contrato de compraventa, el arrendamiento con opci\u00f3n de compra son dos contratos: el arrendamiento y el contrato de opci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>ii.- Tipolog\u00eda<\/strong><\/p>\n<p>Atendiendo a la forma de garantizar el cobro del precio aplazado, podemos clasificar la compraventa a plazos en dos tipos: sin garant\u00edas y con garant\u00edas<\/p>\n<ul>\n<li><strong><u>Sin garant\u00edas<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>La primera de las opciones para articular una compraventa a plazos de bienes inmuebles, es hacerlo sin garant\u00edas expresas sobre el pago del precio. En este supuesto, resultan de aplicaci\u00f3n las reglas contenidas en nuestro C\u00f3digo Civil y en concreto lo dispuesto en el art\u00edculo 1.124 CC (en materia de obligaciones) y propiamente el art\u00edculo 1.504 CC (regulaci\u00f3n propia de la compraventa)<\/p>\n<p>Dichos preceptos hacen referencia al cumplimiento de las obligaciones de tal forma que en el caso que se produzca un incumplimiento por una de las partes en el contrato, la otra puede optar por exigir el cumplimiento o la resoluci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n<p>Es preciso indicar que dicha resoluci\u00f3n no es autom\u00e1tica, es decir, se deber\u00e1 tramitar el oportuno proceso judicial y ser\u00e1 el juez el que en todo caso decrete dicha resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Como aspecto negativo a destacar de formalizar una compraventa a plazos sin garant\u00edas expresas es que no son oponibles a terceros al no figurar inscritas las mismas en el Registro de la Propiedad, lo que puede provocar que no se pueda cobrar el dinero ni recuperar la finca por haber sido transmitida a un tercero protegido por la ley hipotecaria.<\/p>\n<ul>\n<li><strong><u>Con garant\u00edas<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Dentro de esta tipolog\u00eda podemos distinguir:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Garant\u00edas personales:<\/strong> son aquellas que confieren al acreedor un derecho de cr\u00e9dito contra un tercero, que asume la deuda junto con el deudor o en sustituci\u00f3n de \u00e9ste.<\/li>\n<\/ol>\n<p>El tipo m\u00e1s frecuente y conocido es la fianza. T\u00e9rmino que en ocasiones se utiliza como sin\u00f3nimo de cualquier tipo de cauci\u00f3n o garant\u00eda, y que se define de la siguiente forma en el art\u00edculo 1.822 p\u00e1rrafo 1\u00ba del C\u00f3digo Civil: &#8220;<em>Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo \u00e9ste.&#8221;<\/em><\/p>\n<p>Entre estas garant\u00edas destacan aquellas en las que el fiador o avalista es una entidad dedicada a la realizaci\u00f3n de actividades financieras, y especialmente la figura del aval bancario, por la seguridad que ofrece al acreedor garantizado.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Garant\u00edas reales:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Como garant\u00edas reales, podemos hacer menci\u00f3n:<\/p>\n<ul>\n<li>El pacto en cuya virtud las partes acuerdan dar a la falta de pago del precio aplazado el car\u00e1cter de condici\u00f3n resolutoria expresa.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>El pacto de reserva de dominio<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>La constituci\u00f3n de hipoteca que grave el inmueble en garant\u00eda del precio aplazado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>La Compraventa con condici\u00f3n resolutoria<\/strong><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong>Como se ha expuesto anteriormente, si se formaliza una compraventa a plazos sin garant\u00edas expresas, nada impide que se proceda a su resoluci\u00f3n si por ejemplo el comprador no liquida la totalidad del precio aplazado. Ahora bien, para ello debe seguirse un procedimiento judicial y nos podemos hallar en una situaci\u00f3n en la que el comprador a su vez transmita a un tercero corriendo el vendedor con el riesgo de perder la finca.<\/p>\n<p>Para evitar estas situaci\u00f3n, la pr\u00e1ctica habitual es incluir en el contrato de compraventa una condici\u00f3n resolutoria. Ello supondr\u00e1 que si el comprador no paga el precio en los t\u00e9rminos acordados, la compraventa se resolver\u00e1 y el vendedor recuperar\u00e1 el pleno dominio del inmueble. Y ello es debido a que la condici\u00f3n resolutoria que estar\u00e1 inscrita en el Registro de la Propiedad advierte a terceros adquirentes que el derecho de su transmitente no est\u00e1 consolidado.<\/p>\n<p>En este sentido, si bien es cierto que el comprador es el propietario del inmueble todav\u00eda no habr\u00e1 cumplido con sus obligaciones pendientes. A tal efecto, en el Registro de la Propiedad, se inscribir\u00e1 tanto la transmisi\u00f3n como la condici\u00f3n resolutoria, advirtiendo a futuros compradores que el derecho del comprador est\u00e1 limitado por esa posibilidad de resolver el contrato si no se paga el precio.<\/p>\n<p>Con ello el vendedor tendr\u00e1 la facultad de resolver la compraventa de una forma directa en caso de impago del precio, sin necesidad de pasar por un procedimiento judicial, aportando el requerimiento resolutorio y una copia del t\u00edtulo del vendedor, y siempre que se cumplan dos requisitos:<\/p>\n<ul>\n<li>Que el comprador deudor no se oponga a la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n del contrato;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Que se haya consignado el precio pagado por el comprador y los intereses a favor y en inter\u00e9s del comprador o de los posibles terceros posteriores.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Como aspecto negativo a destacar es que dicha operaci\u00f3n tiene un coste fiscal, ya que una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita es un hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por lo que tendremos un aumento de los impuestos que deber\u00e1n pagarse por la operaci\u00f3n (entre el 1% y el 1,5% del total del precio aplazado, dependiendo de la Comunidad Aut\u00f3noma correspondiente).<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>La Compraventa con pacto de reserva de dominio<\/strong><\/p>\n<p>La diferencia de la compraventa con condici\u00f3n resolutoria y una compraventa con pacto de reserva de dominio es que en la primera se produce la transmisi\u00f3n con la posibilidad de deshacer la venta mientras en la segunda no se produce la transmisi\u00f3n. Es decir no se llega a transmitir la titularidad del inmueble hasta la verificaci\u00f3n del pago completo del precio.<\/p>\n<p>Este pacto tambi\u00e9n es inscribible en el Registro de la Propiedad pero, al contrario que en el supuesto anterior, el comprador no puede transmitir a terceros hasta que no pague la totalidad del precio, porque hasta que no paga todo no es propietario.<\/p>\n<p>En cuanto a sus inconvenientes se puede decir que el bien contin\u00faa en el patrimonio del vendedor hasta que se verifique la transmisi\u00f3n, por lo que va a continuar teniendo las responsabilidades propias de un propietario (pago de impuestos, cuotas de comunidad, etc.), aunque todas estas cuestiones pueden trasladarse al comprador en el contrato.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, si se entrega el inmueble al comprador, ser\u00e1 necesario aclarar que dicha entrega no supone la transmisi\u00f3n de la propiedad, articulando un t\u00edtulo posesorio que no implique la traslaci\u00f3n del dominio.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>La Compraventa con hipoteca a favor del vendedor<\/strong><\/p>\n<p>Finalmente, otra de las garant\u00edas que podemos articular es la compraventa con hipoteca a favor del vendedor, en garant\u00eda del precio aplazado. Aqu\u00ed, el vendedor exige al comprador que le garantice el pago del precio aplazado constituyendo una hipoteca sobre la finca transmitida a favor del vendedor. Por tanto, se trata de una hipoteca entre particulares, y no con la finalidad de devolver un pr\u00e9stamo, sino con la de garantizar el pago del precio aplazado.<\/p>\n<p>El vendedor puede garantizarse el cobro mediante una hipoteca sobre la finca vendida o sobre cualquier otra finca del comprador.<\/p>\n<p>En este supuesto, en caso de que se produzca un incumplimiento del pago del precio, el vendedor tendr\u00e1 que iniciar un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, a trav\u00e9s del cual la finca saldr\u00e1 a subasta, y podr\u00e1 ser adquirida por terceros.<\/p>\n<p>Por tanto, vemos que se trata de un mecanismo de garant\u00eda de pago y no de \u201crecuperaci\u00f3n\u201d de la cosa, como en los dos supuestos anteriores.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>En conclusi\u00f3n, la compraventa con precio aplazado, es una f\u00f3rmula que permite al propietario dar salida a la venta de su inmueble y poder hacer frente a sus pagos y por otro lado el comprador se beneficia de esta formula en cuanto a mayor flexibilidad en la forma de pago y la venta de su anterior propiedad.<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Nemesio Li\u00e9bana<br \/>\nAdvocat<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La actual crisis econ\u00f3mica, que conlleva el dif\u00edcil acceso al cr\u00e9dito tanto empresas como a particulares ha provocado el incremento de una figura jur\u00eddica y todo ello con la finalidad de dar salida a las transacciones inmobiliarias. 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